Parfois, pratiquer l’immobilier, c’est comme vivre dans l’émission télévisée The Twilight Zone.
Avec mes excuses à Rod Serling… Imaginez, si vous voulez, le transfert d’une ferme où le vendeur ne permettra pas à l’acheteur d’élever des porcs. Une ferme sans porcs ? L’acheteur serait sûrement autorisé à élever des porcs s’il le voulait ! Le vendeur ne peut pas dicter à l’acheteur ce qu’il peut et ne peut pas faire avec la propriété une fois que la clôture a eu lieu et que le titre a été transmis à l’acheteur, n’est-ce pas ? Oui, ils peuvent.
Si l’acheteur et le vendeur acceptent mutuellement les termes d’un contrat, le vendeur peut imposer des restrictions d’acte sur la propriété. Parfois, ceux-ci sont appelés successions en fief simple défaisable ou successions en fief qualifiée et il en existe deux types : condition subséquente et fief simple déterminable. Décomposons-les.
Condition Subséquente signifie simplement “voici la condition, ce qui va se passer par la suite” en d’autres termes “Si-Alors ou Mais-Si”. Si l’acheteur viole la condition, la propriété du bien peut revenir au vendeur qui peut reprendre le bien. On peut imaginer qu’une ficelle est nouée autour du titre de l’acheteur et si l’acheteur enfreint la restriction que le vendeur a imposée à la propriété, alors le vendeur peut secouer la ficelle et reprendre la propriété. En règle générale, les successions conditionnelles indiquent ce qu’un acheteur n’est PAS autorisé à faire. Par exemple : si l’acheteur boit de l’alcool sur la propriété, il perd la succession et celle-ci reviendra au constituant. En utilisant l’exemple d’ouverture, si l’acheteur élève des porcs, la propriété revient au vendeur (ou à un autre si le concédant/vendeur le souhaite).
Dans un domaine en fief simple déterminable, on peut penser que l’usage du terrain est déjà déterminé. En règle générale, les mots associés à ce type de transport sont « tant que… ». Par exemple : tant que vous l’utilisez comme verger de pêchers, vous pouvez conserver le domaine. Si l’acheteur n’entretient pas correctement le verger de pêchers, il risque de perdre le domaine et de permettre au vendeur de devenir propriétaire.
Les acheteurs qui apprennent par la suite que leur utilisation de la propriété est en quelque sorte limitée ne sont pas satisfaits. La perte de propriété peut être une conséquence tragique pour un acheteur. Voici quelques conseils pratiques pour éviter ce genre de surprises inattendues à vos clients.
- Revoir l’acte. Ces types de dispositions sont des restrictions d’acte et les actes contiennent spécifiquement le langage restrictif.
- Soyez attentif aux mots-clés et expressions figurant dans l’acte, tels que « Frais annulables », « Frais simples déterminables » ou « Condition subséquente ».
- Assurez-vous que les clients connaissent l’importance d’examiner soit la lettre d’opinion de l’avocat sur le titre, soit le rapport préliminaire sur le titre pour rechercher ces types de restrictions
- Ne faites pas de fausses déclarations aux clients selon lesquelles de telles choses ne sont probablement pas exécutoires.
Et quel type de restriction le vendeur peut-il mettre sur la propriété ? Pratiquement n’importe quoi tant que cela n’enfreint pas la loi et que la restriction ne doit pas être dans l’intérêt du grand public. J’ai ouvert ce billet de blog avec la discussion de ne pas permettre à un acheteur d’élever des porcs. Aussi stupide que cela puisse paraître, cela faisait partie d’une récente transaction dans mon entreprise. Le vendeur a indiqué à l’acheteur qu’il pouvait avoir un cochon de compagnie, mais qu’il n’était pas autorisé à élever des porcs. Pourquoi? Qui sait et c’est le droit du vendeur d’imposer cette restriction à la propriété, peu importe à quel point cela peut sembler stupide.
Je suppose que vous vous demandez combien de temps ces derniers durent et ce qui se passe lorsque l’acheteur vend finalement la propriété. La réponse est pour toujours ou jusqu’à ce que le concédant d’origine ou un tribunal coupe la ficelle. Ce qui signifie que tout acheteur ultérieur devra également se conformer aux restrictions établies par le concédant initial. En tant qu’agent immobilier, il est important de comprendre que ces types de biens existent et peuvent avoir de graves conséquences si un acheteur enfreint la restriction.
Bien sûr, cela va sans dire, mais je le dirai quand même, qu’un agent devrait toujours consulter un avocat s’il soupçonne l’existence d’une succession révocable ou si son client vendeur souhaite céder un bien en utilisant une succession révocable.
